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2 de Março de 2021

Comprar um imóvel com segurança - Documentos do Imóvel

Você sabe quais documentos relativos ao imóvel devem ser analisados para realizar uma compra segura?

Emmanuele Fronza, Advogado
Publicado por Emmanuele Fronza
há 2 anos


Este post faz parte da série “Comprar um Imóvel com Segurança”. Já falamos a respeito da documentação Pessoa Física, Pessoa Jurídica e agora falaremos dos documentos relativos ao imóvel. Com estes cuidados básicos você se certifica de que está adquirindo um bem idôneo, livre de qualquer mácula, prevenindo-se de problemas futuros.


Documentos do Imóvel


1. Matrícula do Imóvel Atualizada:

Primeiramente é preciso verificar se o imóvel pertence a quem se apresenta como dono, ou seja, que está sendo vendido pelo próprio proprietário ou por alguém autorizado por ele. Para tanto, solicitar a matrícula atualizada no Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente é fundamental. Nela haverá o histórico e as informações básicas a respeito do imóvel, como metragem, localização, nome do atual e dos antigos proprietários, existência de ônus reais, dentre outras informações importantes;

No entanto, existem inúmeros imóveis irregulares no Brasil. Por este motivo, em algumas ocasiões o vendedor terá outro tipo de documento em mãos e é preciso analisá-los com mais cautela, afinal, “quem não registra não é dono”, certo?


1.1. Certidão de Propriedade em nome do vendedor:

Verifique os documentos que o vendedor possui para comprovar a sua propriedade. Estes documentos podem ser de diversos tipos, mas os mais comuns são: a escritura de Compra e Venda ou um contrato de gaveta. Mas lembre-se: nestes casos vale a máxima do “confiar desconfiando”.


2. Certidão de Ônus Reais:

Deverá ser solicitada no Registro de Imóveis e consiste na análise efetuada pelo próprio Registrador, cujo teor indicará se existe algum gravame, como por exemplo uma hipoteca ou direito real de terceiro;


3. Certidões da Situação Fiscal:

Estes documentos comprovam se os impostos foram pagos corretamente e se existe alguma dívida tributária referente ao imóvel;


4. Certidão Negativa de Débitos Condominiais:

Segundo entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça - RECURSO ESPECIAL Nº 1.731.128 - RJ (2017/0138801-0), se o imóvel fizer parte de um condomínio formalmente constituído a dívida consiste em obrigação propter rem (arts. 1.334, § 2º, CC; 1.336, i, CC e 1.345, CC). Assim sendo, ao comprar um imóvel com dívida de condomínio será você quem terá que pagar a dívida, mesmo que tenha sido originada pelo proprietário anterior. Ainda, o artigo da Lei 4.591/64 exige a certidão de débitos condominiais.


5. Certidões Negativas de Foro e Laudêmio:

Nos casos em que o imóvel for administrado pela Secretaria do Patrimônio da União - SPU, verificar se não existem débitos patrimoniais do imóvel e do responsável (também são obrigações propter rem). Para saber mais, clique aqui.


6. Certidão Negativa de Débitos Previdenciários e Trabalhistas do condomínio:

É importante porque é possível redirecionar execução de dívida do condomínio contra os condôminos após esgotadas as tentativas de constrição de bens do condomínio, segundo entendimento da 3ª Turma do STJ no Recurso Especial 1.486.478.


7. Certidão Negativa de Utilidade Pública e Tombamento:

Servirá para descobrir se o imóvel em questão não foi tombado como patrimônio histórico, ambiental ou artístico, bem como se não foi declarado de interesse público ou social para fins de desapropriação.


8. Débitos de energia, água e gás:

Por fim, verificar se há pendências financeiras com as concessionárias de energia elétrica, água e gás.


Seguindo os passos da série “Comprar um imóvel com segurança” você fará uma aquisição mais segura. Trata-se de uma burocracia que vai te ajudar a evitar problemas mais sérios no futuro. Mas lembre-se, a consultoria técnica de um bom profissional é a garantia de um bom negócio.


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