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19 de Fevereiro de 2020

Compromisso de Compra e Venda de Imóveis

Emmanuele Fronza, Advogado
Publicado por Emmanuele Fronza
há 4 meses

O compromisso de compra e venda de imóveis é uma espécie de contrato preliminar e está disciplinado nos arts. 462 a 466, 1.417 e 1.418 do Código Civil (CC). Ele é celebrado entre o compromitente comprador e o compromitente vendedor, os quais pactuam que futuramente será celebrado um contrato definitivo de compra e venda. Na prática, este contrato é mais utilizado para pagamentos parcelados, já que a transferência da propriedade só ocorre com o registro do contrato definitivo de compra e venda, conferindo maior segurança para ambas as partes.


Por exemplo:

Se você está vendendo um imóvel e o comprador vai te pagar em 12 vezes, seria aconselhável celebrar o contrato de compra e venda, sendo que você ainda não recebeu o pagamento? Obviamente que não, pois isto lhe traria insegurança tendo em vista que este contrato poderia ser registrado, o que iria conferir a propriedade ao comprador antes de você ter recebido pelo imóvel.


Mas então, o que fazer?

Nestes casos, celebra-se o compromisso de compra e venda, onde estará pactuado que, assim que o comprador pagar o valor total do imóvel (as 12 parcelas), vocês irão celebrar o contrato definitivo de compra e venda. Este contrato, assim que for levado à registro, irá outorgar a propriedade do imóvel ao compromitente comprador.


E como fica a posse no compromisso de compra e venda de imóveis?

Ao ser celebrado o compromisso de compra e venda, a posse direta (domínio) é transmitida ao compromitente comprador, ou seja, ele poderá utilizar o imóvel mesmo que ainda não seja o real proprietário do bem.


Cláusula de Irretratabilidade

Esta cláusula proíbe que as partes se arrependam posteriormente do negócio jurídico celebrado. Por não prever a faculdade do arrependimento, este contrato é chamado por parte da doutrina de “preliminar impróprio”. Importante destacar que, em posição divergente, para outros doutrinadores ele é considerado como um contrato definitivo, já que inexiste a possibilidade de arrependimento da compra e venda.


Dica Bônus:

Para melhor eficácia deste contrato é extremamente aconselhável registrá-lo no Registro de Imóveis da circunscrição competente (art. 1.417, CC). O registro irá garantir que o compromitente comprador tenha o direito real sobre a coisa.


Mas, no que isso implica?

Bom, vamos imaginar que você está comprando um imóvel parcelado em 5 anos. Por meio do compromisso de compra e venda, o vendedor se comprometeu a te transferir a propriedade deste imóvel quando você pagar a última parcela. Entretanto, quando este dia chega, você não consegue mais encontrar o compromitente vendedor. Ele mudou de endereço e telefone, ou faleceu. Sendo assim, como você fará para transferir a propriedade se você precisa do vendedor para isto?


Neste caso, você precisará contratar um advogado para entrar com uma ação pedindo a adjudicação compulsória do bem (art. 500, CPC). Desta forma, o juiz, de ofício, determinará que o Registro de Imóveis transfira a propriedade.


Em contrapartida, se o contrato for registrado, após pagar todas as parcelas, você mesmo poderá requerer ao Oficial do Registro de Imóveis que realize a transferência da propriedade. Além disso, por ser um direito real, será conferido ao compromitente comprador o direito de sequela, o qual consiste no direito de reaver e perseguir o bem, sendo infinitamente mais seguro para você, compromitente comprador.


OBS:

Não se preocupe, o registro deste documento não é fato gerador para o ITBI (imposto de transmissão sobre bens imóveis), pois não há transferência da propriedade.


Resumindo o compromisso de compra e venda de imóveis:

  • Faça um compromisso de compra e venda quando o pagamento for parcelado e as partes acordarem que não é possível se arrepender do negócio futuramente;
  • Registre este contrato no Registro de Imóveis da circunscrição competente;
  • Após pagar todas as parcelas, vá até o Registro de Imóveis, pague o ITBI (imposto de transmissão sobre bens imóveis), efetue a transferência da propriedade para o seu nome e seja feliz =D

Atenção: Compromisso é diferente da promessa de compra e venda. Para saber mais, acesse o artigo "Compromisso x Promessa de compra e venda".

4 Comentários

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Parabéns!! Lembrando que pode ocorrer o evento morte do promitente vendedor. continuar lendo

É verdade, Monica. Muito bem lembrado! Se o compromitente vendedor falecer a situação se complica. Obrigada pela excelente observação =D continuar lendo

Olá, o Registro não deveria ser no cartório de registro de imóveis, conforme o art. 1.417? continuar lendo

Olá, Rogério Rocha! Você tem razão. O registro, para o compromisso de compra e venda, deve ser feito no Registro de Imóveis. No cartório de títulos e documentos deve ser registrada a promessa de compra e venda. Embora pareçam o mesmo contrato, possuem certas peculiaridades próprias (muito embora o art. 1.417 do CC traga a nomenclatura"promessa", para a doutrina tratam-se de contratos diferentes. Sendo assim, o referido artigo está, na verdade, se referindo ao compromisso de compra e venda). Teci breves comentários tratando do assunto (Promessa x Compromisso de compra e venda), coloquei o link no artigo acima.

Muito obrigada pela sua pertinente colocação! continuar lendo